以2016年全国土地供应面积和规划建筑面积双双回落为标志，中国城市发展从增量模式转为存量模式，城市更新成为城市发展的主要方式。

 

城市更新是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多讲为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧办公区等进行环境改造、功能改变或者拆除重建。而在经历早期粗放的“大拆大建”后，城市更新逐渐转向精细化深耕。

 

对于北京这个超一线城市而言，城市更新成功案例有许多，新近改造完成并投入使用的Distrii办伴北京上地NEO办公空间正是一个经典案例：客户定制项目，开业即满租；不足1年，服务资本方实现资产高效退出；荣膺“2019资管新势力—办公资管典范奖”。

 

上地NEO案例分享

放眼望去北京西北五环西二旗，这里是中国互联网行业密集度最高的地方，素以大厂扎堆、混乱又缺乏特色的建筑、环境以及忙碌的码农而广为人知。它是十几年来城市发展以及产业变迁的一个缩影。从地铁西二旗站出来往西200米，纯玻璃幕墙的独栋圆形建筑在周边环境的映衬下显得佼佼不群。螺旋向上、层次分明的结构，远远看去恰似一朵“云”，标志鲜明，引人注目。这是智慧新办公运营服务商Distrii办伴携手资本方，通过存量资管模式打造的上地NEO办公空间，该项目已经改造完成并迎来某新兴互联网企业的定制入驻。

上地NEO前世今生

如果说中国第一代互联网中心在中关村，第二代互联网重镇西二旗当之无愧。从原来的农村，到如今的“创新宇宙中心”，西二旗驻扎着网易、百度、新浪、滴滴、小米等科技巨头。可以说，中国互联网潮汐涨落就在西二旗。

 

互联网与科技产业的集聚与变迁推动了区域内办公市场的快速发展，原先的带有“城乡结合部”气息的办公项目已无法满足当下企业的办公需求，更新势在必行。反之，空间的升级有利于引入创新型企业，也会进一步满足人们对高品质办公与消费的需求；同时，城市资源再配置，也进一步推动片区发展。这就形成了一个正循环。

 

纵观上地NEO，该项目位于西二旗核心区域。西邻中关村软件园及众多互联网巨头如腾讯、联想等总部基地；南接清华大学、北京大学、中国农业大学等国内一流高等学府；北靠中关村森林公园，紧邻西二旗地铁站，连接京新、京藏两条市内直达高速，交通、区位优势极佳。

走近看，上地NEO其前身为盈创动力园区B座，在北京市上地中关村科技园内非常局限的一块场地内，并且恰好处于上地东路和上地十街交叉口。

 

自2003年开业后一直以商办业态为主，在改造前一二层零散经营着各类快餐店，3-4层为零碎办公区，整体为废弃过时办公建筑。

 

 “不谋全局者，不足谋一隅”，对于存量改造而言，一套具有全景式视角的顶层设计，尤为重要。本案虽是一个独栋建筑，但建筑连接园区，园区连接着区域，区域又扩散到城市，这是一个系统性的过程。

那么，在改造升级前，作为互联网产业的载体，这个空间该如何完成蜕变？

 

对于上地NEO来说，他的顶层设计中“驱动力”是关键所在。

项目所处为快速发展的创新中心，但项目乃至园区周边环境均为一片落后景象，使得从一开始的项目规划就有意极力提升办公环境为出发点，重点打造西二旗一个办公典范。基于原有的建筑形态，幕墙结构立面等综合考虑，以“动力元素”设计理念贯穿，依托现有建筑特征，从内至外升级办公产品，从点带动园区，从园区辐射区域，从区域点亮城市。

 

具体又可以从以下四个层面进行分析：

外观：建筑外观陈旧，造型单调，如何在原有建筑中做出视觉升华并实现建筑与环境的交融？

功能：在原有空间形态上，如何重塑内部空间，提⾼空间使用能效？
智能：如何应用智能化，实现企业高效便捷办公？
效率：改造过程中，如何快速响应客户的需求？

 

01

外立面：

成就美学新地标

在前期设计规划中，考虑到项目位于园区枢纽以及本身圆锥台型造型和幕墙结构立面，原外立面与各层平面水平夹角为73°，使得在墙体附近办公空间严重不足，极为压抑等问题，上地NEO采用了分层、折叠型玻璃幕墙结构。

 

四边形平面玻璃相契合，阳角阴角共同交错。而每一个折叠单元阳角在空间形态中连续形成不同维度、不同角度的圆与椭圆，这些圆相互叠落，形成系统化的共生共延，让项目律动感增强，线条感更加流畅，使得建筑层次更丰富，更具现代感；同时这样的设计极大减少了对办公视线的干扰，更让色差减小，不易眩晕。

据统计，项目总共应用了800余块玻璃，每一块玻璃均是定制，其尺寸、形态、角度各不相同。这是一个浩大且复杂的工程。如果将建筑工程按难度系数大致区分，相比一般的6.0-7.0系数的建筑，上地NEO项目的难度系数则在9.0之上，高出不止一个层面，这在外立面玻璃幕墙改造升级上体现尤为明显。

除却审美和视觉因素，玻璃的功能性要求也极高，对光的折射率、保温性、隔热涂层、遮阳膜等都兼备考虑到位，以保证室内采光度以及温度的平衡舒适。

 

而1层建筑大厅及入口处通过幕墙玻璃巧妙叠错，自然形成了弯月型雨棚，雨棚上方则设计了星空灯顶，让整个建筑在夜晚显现璀璨。至此，一个全新的世界铺展而来。白天，光线透过玻璃，洒在室内的白墙上，形成光影的变化。变幻的光，让每一刻的氛围都在发生微妙的变化；夜晚，建筑的曲面被点亮，成为西二旗一道静谧风景，如同夜空中一朵云，轻盈、自然，随逸、飘动。静态的建筑被赋予了一种时间感和生命的变化感，千变万化的光影，更让它呈现出一种未来感。

 

这让该项目不仅在造型上更具审美性，能够拥有一个360无死角的宽广视野，此外还打造了更加开阔的内部空间，减少了原内部空间因过高水平夹角而产生的压抑感；而局部区域，可伸手触碰旁边的枝叶。

 

可以说，将办公空间具有的“现代性”、“科技性”特征进行极大延伸,通过建筑外观与空间内渗透“建筑景观的公共性”，实现空间与城市功能融合共享。

因此，上地NEO称得上是一个结合当代艺术高水准施工工艺于一体的独特性建筑，也成为上地中关村科技园区的新地标，将在未来城市更新中起到极大创新借鉴意义。

02

内部空间：

功能升级，能效优化

美好的建筑，是人们办公场所，也是生活、交往、开展社群活动的空间，在有限的空间创造无限的可能也是项目的核心思考之一。内部空间方面的升级一方面体现在空间利用的极大提升。得益于折叠型玻璃幕墙结构，使空间摆脱平面局限，把原73°幕墙角扩大到120°，并立体延伸至外，最大程度将空间效能提升到极致。

 

另一方面是功能业态的丰富。上地NEO为独栋项目，更有利于摆脱传统写字楼固有布局，可以在保证使用功能的同时，将不同业态进行规划重组，充分利用每个空间，加强各个区域彼此间的融合与互动性。项目通过局部楼板拆除，联通了首层与地下室的空间，将空间与楼层间相互串联形成穿越式联动空间，同时还设计了咖啡，餐吧，娱乐影音和休息区。

 

如此动静结合让办公环境更加人性化，而项目中景观阶梯则成为这其中“动”与“静”的枢纽带。此外，原有建筑梁柱体系简洁处理，局部梁柱以其原貌展现，结合新增的空调新风系统，提升办公环境的舒适度的同时，依然可追溯到此楼过去的历史记忆。可以看到，Distrii办伴打磨出更有活力的建筑形态，并通过设施、设备更新，带动整体的大楼使用，让其在功能业态上有了更大的延展。

 

03

内涵焕新：

智慧与服务升级

 

智慧与科技的应用也是上地NEO焕新升级的核心一环。Distrii办伴在上地NEO打造了一个全场景系统，包含了智能通行管理解决方案、无感知人脸采集分析系统、超级会议管理系统、智能集控系统、智能能耗管理等，通过客户端App打造线上线下一体化的智慧办公解决方案。

 

即上地NEO通过引进办伴办公智能化、楼宇智能化解决方案，使得该项目在提高线下空间使用效率的同时，形成数据“云”，将线下空间连接到线上平台，将传统建筑升级为“云上建筑”，助力办公效率优化。而上地NEO是典型的客户定制项目。在改造中期即锁定了为该项目定制客户的目标，在服务层面，客户的定制需求满足又是全新的一种方式。

 

利用成熟的产品模块和完善的供应链，Distrii办伴得以在保证“低成本、高品质”的前提下，装修时间比行业平均缩减50%，高效率满足客户需求。上地NEO项目的高效呈现，离不开Distrii办伴成熟的产品模块和完善的供应链，来高效满足客户对生态、环保等的需求。目前上地NEO项目已正式交付客户。

在服务客户定制过程中，考虑到入驻企业的行业特质、公司结构、办公习惯等，Distrii办伴为客户量身定制办公场景。在这个过程中，客户思维也就是企业思维非常重要。进一步说，Distrii办伴利用沉淀的办公空间数据和经验，不会像传统的服务公司一样“惟客户命令是从”，而是真正站在客户的角度考虑其办公需求和升级，从各部门办公区的布局设计、员工工作习惯、文化氛围营造乃至未来发展带来的需求升级等，用“同理心”为客户考虑、服务，甚至会在专业上超前“挑战”客户，为其搭建超出原有预期的企业办公场景及体验。可以说，为之计深远。同时，融入办伴积累的数据和经验，去引导企业构建更加面向未来的办公场景，进一步实现办公智能化、高效化等。

 

资管凸显城市更新显性价值

从2019年3月，Distrii办伴与翰同资本、中金佳晟就“北京上地NEO项目”在京正式签约并启动，双方就资产管理、运营等方面，展开深度合作，到6个月后，吉宝置业中国1.78亿收购该项目。也就说，不到1年的时间，资本方就快速实现了资产退出，如此速度让行业关注与惊叹。而为上地NEO项目提供全流程高效资管服务的Distrii办伴也进一步“从幕后走向台前”，充分展现了办伴全流程资管能力。

上地NEO项目中，Distrii办伴通过外观焕新、内部空间焕新、功能焕新等，内外兼修打造上地新地标，投⼊使用后将对整个区域的审美、办公体验升级、产业发展提供正向带动作用。

 

而项目的全流程和高难度突破，对Distrii办伴服务资管的团队而言，既是一个实践的过程，也是团队能力提升的过程，更让团队看到了将来的发展方向和自身价值的体现。

在城市更新的大背景下，存量改造资产升级将成行业主流，而拥有一支专业的服务资管团队和强大资本、基金等合作伙伴力量让Distrii办伴在存量资管领域拥有了真正的、夯实的核心竞争力和主动权。

未来，Distrii办伴将持续不断晋级蜕变自身能力的同时，更联合多方力量，持续撬动更多的城市存量资产，推动城市更新加速发展。